Chi deve pagare le spese dell’ascensore?

Come vanno ripartiti i costi di manutenzione dell’impianto? Se un vicino sceglie di non utilizzarlo, deve sostenere comunque i costi?

Per quanto non venga utilizzato da tutti, l’ascensore è uno dei beni comuni del condominio ed è di proprietà di tutti i condòmini, ciascuno per la propria quota. Il punto è proprio quello, cioè che non tutti lo usano allo stesso modo, anzi: c’è chi non lo utilizza per niente perché abita al piano terra o, trovandosi al primo piano, fa prima a salire le scale che non ad aspettare che arrivi. Viceversa, chi abita al quarto, al sesto o al settimo piano lo userà più volte durante il giorno, se non per scendere almeno per salire. È legittimo chiedersi, quindi, chi deve pagare le spese dell’ascensore, quelle relative ai controlli ordinari o alla manutenzione straordinaria quando c’è un guasto.

Ma, andando a monte, riguardo alle spese relative all’installazione, che può essere richiesta da chi ha l’abitazione ai piani più alti mentre chi si trova in quelli più bassi magari farebbe volentieri a meno di spendere dei soldi per una cosa di cui non ha alcun bisogno, chi decide se installare o meno l’ascensore?

Altra possibile controversia è quella di chi decide di propria iniziativa di sbarrare la porta dell’ascensore al suo piano perché deve fare dei lavori di ristrutturazione. Deve, comunque, pagare le spese dell’elevatore? La Cassazione ha risposto a questa domanda in una recente sentenza.

Indice

1 Chi decide se installare un ascensore in condominio?
2 Chi paga le spese per la manutenzione ordinaria dell’ascensore?
3 Chi paga le spese per la manutenzione straordinaria dell’ascensore?
4 Se un condomino sbarra la porta dell’ascensore deve pagare?

Chi decide se installare un ascensore in condominio?

L’installazione di un ascensore in condominio viene ritenuta dal Codice civile come un’innovazione che deve essere decisa dalla maggioranza dei condòmini. Quale maggioranza, però? La normativa richiede che l’approvazione avvenga con un numero di voti equivalente alla maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio.

Le spese per l’installazione dell’ascensore devono essere sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore dell’immobile di ciascuno, vale a dire in base ai millesimi di proprietà. Chi sa già che non userà questo bene comune (il solito caso di chi abita al piano terra, ad esempio) può chiedere di essere esonerato dalla spesa, salvo poi cambiare idea ed interpellare di nuovo l’assemblea per essere riammesso all’utilizzo dell’ascensore. In questo caso, però, dovrà dare la sua quota della spesa di installazione e dell’eventuale manutenzione già effettuata, sempre in base ai suoi millesimi di proprietà.

Se l’ascensore non serve tutto il condominio ma solo una parte, le spese di installazione vanno sostenute solo da chi se ne serve.
Chi paga le spese per la manutenzione ordinaria dell’ascensore?

La legge prevede che vengano fatte due tipi di verifiche periodiche dell’ascensore, cioè:

ogni anno per quanto riguarda la manutenzione periodica eseguita da personale specializzato e abilitato oppure da una ditta specializzata;
ogni due anni (verifica biennale) per il controllo svolto dagli enti competenti (l’Arpa, l’Asl, il ministero del Lavoro, ecc.). Il condominio deve ricevere dalla persona che ha eseguito la verifica il verbale dell’ispezione. Se l’esito è negativo, l’impianto viene bloccato fino alla piena messa in sicurezza.

Tutti gli ascensori devono riportare la marcatura CE ben visibile all’interno della cabina, dove ci deve essere anche la targa che indica:

chi effettua la manutenzione;
il nome dell’installatore;
il numero di matricola;
la portata massima in termini di peso e di numero di persone.

Che si tratti del controllo annuale o della verifica biennale dell’ascensore, per sapere chi paga bisogna, innanzitutto, leggere il regolamento del condominio in modo da capire se ci sono delle indicazioni specifiche, con l’apposita tabella millesimale.

In assenza di tali indicazioni, le spese per l’uso e per i controlli periodici dell’impianto vengono ripartite così [1]:

il 50% della spesa viene distribuito in base ai millesimi di proprietà;
il 50% della spesa viene ripartito in modo proporzionale all’altezza del piano.

Questo significa che la verifica biennale dell’ascensore la pagano tutti, ma non allo stesso modo:

chi ha più millesimi perché ha una proprietà maggiore degli altri pagherà una quota fissa superiore;
chi abita ai piani superiori pagherà di più di quota variabile rispetto a chi abita al primo piano.

Di norma, vengono esonerati dal pagamento:

i condòmini del piano terra;
i proprietari dei negozi che fanno parte del condominio (e che si trovano al piano terra);
chi possiede un box nel piano interrato dell’edificio non servito dall’ascensore [2].

Su questo aspetto, e secondo la Cassazione, «chi vive al piano terra deve contribuire alla ripartizione delle spese di manutenzione di scale ed ascensori poiché appartengono anche ai condòmini dei piani inferiori che non se ne servono in quanto beni che condizionano l’esistenza stessa dell’edificio» [3]. Motivo per il quale, il regolamento del condominio può stabilire che tutti i vicini siano obbligati a contribuire alle spese di manutenzione dell’ascensore, compresi quelli del pian terreno. Quello che non può essere deliberato è che uno dei proprietari (ad esempio, il dentista che ha il suo studio a casa) paghi di più solo perché la sua attività presuppone un maggiore utilizzo dell’impianto rispetto agli altri condòmini: tale delibera sarebbe nulla.
Chi paga le spese per la manutenzione straordinaria dell’ascensore?

Le spese per un intervento di manutenzione straordinaria dell’ascensore che si rende necessario, ad esempio, per un guasto o per un problema di sicurezza, sono in carico a tutti i condòmini in funzione dei rispettivi millesimi di proprietà, compresi i vicini del pian terreno. Lo stesso vale per le spese di adeguamento dell’ascensore alle normative sulla sicurezza.
Se un condomino sbarra la porta dell’ascensore deve pagare?

C’è un caso particolare di cui si è occupata recentemente la Cassazione ed è quello del vicino che, per sua scelta e perché sta facendo dei lavori di ristrutturazione nella sua abitazione, decide di sbarrare la porta dell’ascensore in modo che nessuno possa salire al suo piano utilizzando l’impianto. Va da sé che non lo usa nemmeno lui e, pertanto, potrebbe ritenere di non essere obbligato a pagare le spese di manutenzione. Non è così. Secondo la Suprema Corte [4], chi fa una scelta di questo tipo non viene automaticamente esonerato dal pagamento delle spese relative all’impianto.

Gli Ermellini si sono pronunciati sul caso di un condomino che abita ad un quarto piano e che, a seguito dei lavori di ristrutturazione che stava facendo nella sua casa, aveva optato per far sbarrare la porta dell’ascensore che serve il suo piano. Non è stata, quindi, una decisione del condominio, fa notare la Cassazione, tant’è che l’impianto era perfettamente funzionante fino al terzo piano.

Pertanto, nella sua ordinanza, la Corte Suprema sottolinea che se un condomino decide per sua scelta di servirsi dell’ascensore solo fino al terzo piano e non fino a quello in cui si trova la sua abitazione, è – per dirla in termini molto diretti – «un problema suo» che non lo esonera dal pagamento delle spese di manutenzione ordinaria o straordinaria secondo i criteri che abbiamo visto in precedenza.

Visto su : La legge per tutti