Cancellazione ipoteca: come si fa?

La procedura per eliminare un’iscrizione ipotecaria ed estinguerla con effetto liberatorio: quando serve il notaio e quando provvede la banca; cosa succede se ci sono errori.

A nessuno piace avere un proprio immobile ipotecato, ma talvolta è inevitabile dover subire questo peso: basti pensare a quando si compra casa con un mutuo e la banca accende subito l’ipoteca, per garantirsi in caso di mancato pagamento delle rate di rimborso. Infatti l’ipoteca serve al creditore per poter pignorare il bene e venderlo all’asta, soddisfacendosi sul ricavato (con precedenza sugli altri creditori non muniti di privilegio, i cosiddetti chirografari), se il debitore non adempie le proprie obbligazioni.

Comunque sia, l’ipoteca, anche se è necessaria, è uno sgradevole peso di cui chiunque vorrebbe sbarazzarsi in fretta, per essere libero da questi «gravami», come li chiama il linguaggio notarile, e dalle preoccupazioni che ne derivano; ma, essendo un vincolo formale apposto sul bene, deve essere eliminata nelle stesse forme, e non in via tacita. C’è quindi un po’ di burocrazia da sbrigare. Vediamo, dunque, come si fa la cancellazione di un’ipoteca.

Indice

1 Tipi di ipoteca e procedure di cancellazione
2 Cancellazione dell’ipoteca: come avviene?
3 Cancellazione ed estinzione dell’ipoteca: differenze
4 Cancellazione dell’ipoteca: quanto costa?
5 Cancellazione errata dell’ipoteca: cosa succede?
6 Approfondimenti

Tipi di ipoteca e procedure di cancellazione

La procedura di cancellazione delle ipoteche dipende dal tipo di iscrizione ipotecaria che era stata fatta. Precisamente, l’ipoteca può essere di tre tipi:

legale, quando è prevista direttamente dalla legge, come avviene negli specifici casi contemplati dall’art. 2817 del Codice civile: i più comuni riguardano l’ipoteca iscritta in favore del venditore sugli immobili alienati, quella tra i coeredi per il pagamento dei conguagli dovuti sugli immobili condivisi e quella in favore dello Stato nei confronti dell’imputato in un processo penale e dei soggetti civilmente responsabili per fatti illeciti;
volontaria (detta anche consensuale) quando nasce dall’accordo tra le parti e quindi viene concessa dal debitore stesso (come nel caso di chi contrae un mutuo per acquistare o ristrutturare casa) o da chi interviene in qualità di «datore di ipoteca»: ad esempio il genitore che pone un proprio immobile a garanzia di un contratto di finanziamento stipulato dal figlio privo di adeguati redditi;
giudiziale, quando deriva da una sentenza di condanna al pagamento di somme o di un altro provvedimento del giudice, come un decreto ingiuntivo divenuto esecutivo.

Cancellazione dell’ipoteca: come avviene?

Le ipoteche pongono dei vincoli «reali» sul bene, che come tali prescindono dalla persona del proprietario (se un immobile viene compravenduto, l’ipoteca iscritta su di esso resta). E l’iscrizione di ipoteca risulta nei pubblici registri immobiliari, proprio per poter essere conosciuta dai terzi interessati a conoscere lo stato del bene, mediante una visura ipotecaria, che chiunque può facilmente compiere.

Quindi per cancellare un’ipoteca bisogna porre in essere un atto di segno contrario a quello dell’iscrizione che in precedenza era stata compiuta. La cancellazione delle ipoteche va eseguita presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio del Territorio, Reparto Servizi di Pubblicità Immobiliare. L’istanza può essere depositata in via telematica o direttamente presso l’ufficio competente in relazione al luogo in cui si trova l’immobile ipotecato.

Per poter eseguire la cancellazione bisogna presentare un atto pubblico redatto da un notaio o da un altro pubblico ufficiale, o una scrittura privata autenticata, o un provvedimento giudiziale. Occorre sempre munirsi del consenso del creditore a favore del quale l’ipoteca era stata iscritta.

Un’importante eccezione riguarda i contratti di mutuo: per le ipoteche iscritte in base ad essi, dal 2007 la legge Bersani [1] prevede la cancellazione automatica, a cura della banca, entro 30 giorni dal momento in cui viene estinto il debito sottostante, e dunque quando le rate programmate sono state completamente pagate. Tutto ciò senza oneri per il cliente e senza necessità di formulare richieste specifiche.
Cancellazione ed estinzione dell’ipoteca: differenze

È importante notare che la cancellazione dell’ipoteca non coincide con la sua estinzione: con l’esecuzione della cancellazione l’ipoteca “sopravvive” ancora, fino a quando non viene eliminata dai pubblici registri immobiliari, e solo a partire da quel momento si estingue, così perdendo il suo valore agli occhi di tutti e non soltanto contro il creditore che l’aveva iscritta (il quale, però, già dal momento della cancellazione non può più farla valere come garanzia del suo credito contro il debitore).

L’art. 2878 del Codice civile menziona espressamente, tra le cause di estinzione dell’ipoteca, la cancellazione dell’iscrizione; quindi se la procedura di cancellazione va a buon fine l’estinzione è dovuta e direttamente conseguente. Nella maggior parte dei casi, all’interessato basta chiedere la cancellazione, formulando correttamente l’istanza, e al resto provvedono gli uffici competenti. Infatti il successivo articolo 2882 del Codice civile indica le modalità con cui avviene cancellazione dell’ipoteca presso la Conservatoria dei registri immobiliari.
Cancellazione dell’ipoteca: quanto costa?

La cancellazione dell’ipoteca comporta un costo variabile, che dipende dall’onorario del notaio, o dell’avvocato, che ha provveduto a compiere le formalità, e delle spese fisse, pari a 94 euro per oneri di cancelleria (di cui 59 euro per imposta di bollo e 35 euro per la tassa ipotecaria). È dovuta anche l’imposta ipotecaria, in misura proporzionale con l’aliquota pari allo 0,5% del debito su cui era stata iscritta l’ipoteca, e con un minimo fisso di 200 euro (quindi da pagare anche quando l’ammontare proporzionale risultasse inferiore).

Tutte le spese di cancellazione dell’ipoteca sono a carico del debitore, salvo il caso in cui l’ipoteca era stata iscritta erroneamente su beni non di sua proprietà: in tale situazione tocca al creditore rimediare e dunque sostenere i relativi costi.
Cancellazione errata dell’ipoteca: cosa succede?

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione [2] ha affermato che anche la cancellazione dell’iscrizione ipotecaria erroneamente eseguita dal Conservatore dei registri immobiliari (cosa che può capitare frequentemente, basta sbagliare l’indicazione della particella identificativa del bene) ha comunque una «efficacia sostanziale», e perciò produce l’estinzione della garanzia ipotecaria sottesa, sia con riguardo alle parti (debitore e creditore) sia nei confronti dei terzi.

Ciò significa che il proprietario dell’immobile è salvo dall’espropriazione forzata, nel caso in cui la garanzia ipotecaria venisse azionata con il pignoramento e la richiesta di vendita dell’immobile all’asta. E questo vale anche quando il creditore, resosi conto dell’errata cancellazione dell’ipoteca, aveva provveduto ad iscrivere un’annotazione di rettifica, tentando di annullare gli effetti della cancellazione che, invece, secondo la Suprema Corte, si sono già prodotti, determinando l’estinzione dell’ipoteca. Resta impregiudicata la possibilità per il creditore di esercitare l’azione risarcitoria nei confronti del Conservatore, se l’errata cancellazione dell’ipoteca è imputabile a sua responsabilità. Puoi leggere la sentenza integrale nel box a fondo pagina.

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