Amministratore di condominio: quanto dura in carica?

Come va interpretata la legge che stabilisce la durata di un anno più uno nell’incarico: le soluzioni fornite dalla giurisprudenza.

Sembra strano, ma è vero: se vogliamo sapere quanto dura in carica un amministratore di condominio otteniamo risposte discordanti. Eppure la legge sembra chiara, soprattutto da quando, con la riforma del 2012, ha stabilito espressamente che l’amministratore resta in carica un anno, a partire dal giorno di accettazione della nomina da parte dell’assemblea. Insomma, non è certo una posizione che si assume a tempo indeterminato.

Ma la durata legale dell’incarico dell’amministratore non è limitata ad un anno soltanto: c’è la possibilità di rinnovo tacito, per un ulteriore anno. E allora bisogna capire se questa formula “1+1” vale una tantum – e quindi dopo i primi due anni l’assemblea deve intervenire, per confermare o revocare l’amministratore in carica – oppure può estendersi nel tempo, lasciando lì il professionista con una sorta di silenzio-assenso che gli consente di continuare ad operare.

È un problema non semplice da risolvere, anche se alcune recenti sentenze si stanno orientando verso una direzione estensiva. Ma, fino a quando non interverrà la Cassazione con una pronuncia dirimente, non è ancora detta l’ultima parola. Intanto, però, bisogna sapere come comportarsi. Vediamo.

Indice

1 Amministratore di condominio: come funziona il rinnovo tacito?
2 Come non rinnovare l’amministratore di condominio?
3 Amministratore rinnovato tacitamente: quando scade?
4 Approfondimenti

Amministratore di condominio: come funziona il rinnovo tacito?

L’art. 1129 del Codice civile al comma 10 dispone che: «L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata». È proprio questo il punto che fa sorgere i problemi interpretativi cui abbiamo accennato all’inizio.

La norma disciplina il cosiddetto rinnovo tacito dell’amministratore di condominio, che può avvenire in automatico, per un ulteriore anno, quindi senza necessità di una delibera dell’assemblea di conferma espressa nell’incarico; tutto ciò, ovviamente, se nel frattempo non siano state presentate le dimissioni, o sia intervenuta la revoca dell’amministratore in carica.
Come non rinnovare l’amministratore di condominio?

In ogni momento, quindi anche a gestione in corso, l’assemblea può deliberare la revoca dell’amministratore, con la stessa maggioranza degli intervenuti alla riunione e dei millesimi di proprietà (500 +1) richiesta per la nomina, se il professionista ha compiuto «gravi irregolarità», o ha omesso o ritardato di presentare il rendiconto della gestione condominiale.

Se non ci sono questi fenomeni patologici, alla scadenza naturale del mandato (tra poco vedremo quando arriva) l’assemblea deve deliberare la sua conferma, oppure disporre la revoca dell’amministratore uscente non riconfermato e la nomina di un nuovo amministratore.
Amministratore rinnovato tacitamente: quando scade?

L’opinione prevalente ritiene che il rinnovo tacito di un ulteriore anno a seguito di quello di prima nomina valga solo una volta, e quindi che dopo due anni complessivi di mandato l’amministratore uscente, per continuare ad operare, debba essere necessariamente riconfermato in modo esplicito dall’assemblea (o venire sfiduciato e revocato, quindi obbligato ad andarsene): servirebbe sempre, perciò, una delibera confermativa entro due anni dalla data della nomina iniziale o comunque alla scadenza di tale biennio.

In altre parole, secondo questa tesi, in materia condominiale, non opererebbe il principio di operatività automatica della proroga di durata dell’incarico rinnovato all’amministratore, come avviene, invece, per alcuni tipi di contratti di locazione: ad esempio, quelli a canone concordato con la formula 3 anni iniziali +2 di proroga, che si estende per i bienni successivi, salvo disdetta di una delle parti. E in quel caso, per capire cosa succedesse al termine del primo quinquennio, è servita una legge interpretativa a chiarimento [1], che in materia condominiale tuttora manca.

La tesi contraria, invece, ritiene che l‘amministratore di condominio possa essere confermato tacitamente, di anno in anno: questa posizione è stata recentemente ribadita in una sentenza del tribunale di Sassari [2]. I giudici ritengono che «il legislatore non ha posto un limite temporale a detto sistema di rinnovo tacito annuale e men che meno voluto che questo operasse per una sola altra annualità; pertanto, il solo limite alla continuazione dell’attività dell’amministratore in carica è dato dalle sue dimissioni o dalla sua revoca. Tale meccanismo tende ad evitare vuoti nella gestione che si protrae senza soluzione di continuità fino ad intervento dell’assemblea, senza che, dunque, vi sia necessità (come nella previgente disciplina) di un’ulteriore nomina annuale».

La portata pratica delle due differenti tesi sta nel fatto che, aderendo alla prima e più restrittiva, l’amministratore non espressamente confermato dall’assemblea potrebbe validamente eseguire, in regime di proroga (tecnicamente definita «prorogatio»), solo le attività urgenti ma senza avere diritto ad ulteriori compensi, essendo previsto solo il rimborso delle spese sostenute.
Approfondimenti

Visto su : La legge per tutti