Amministratore condominio risponde del crollo dei balconi?

Manutenzione ordinaria e straordinaria: quali sono i doveri dell’amministratore condominiale? Quando si risponde penalmente della rovina dell’edificio?

L’amministratore di condominio gestisce l’intero edificio, occupandosi di curarne la manutenzione nell’interesse di tutti i proprietari. Da questo punto vista, l’amministratore esegue le delibere assembleari, nel rispetto della volontà manifestata dai condòmini all’interno del consesso. L’amministratore ha però anche il dovere di intervenire senza attendere la decisione dell’assemblea, nei casi in cui non ci sia tempo da perdere. Si pensi alla rottura improvvisa di una tubazione comune che deve essere immediatamente riparata. Con questo articolo risponderemo, tra le altre, a una domanda specifica: l’amministratore di condominio risponde del crollo dei balconi?

Sul punto, si registra una recente sentenza della Corte di Cassazione la quale, ponendosi nel solco della giurisprudenza precedente, ha assolto l’amministratore da ogni responsabilità, sia civile che penale, purché ricorrano alcune condizioni. È appena il caso di ricordare, infatti, che la legge punisce a titolo di reato l’omesso intervento su edifici in rovina che possono essere pericolosi per l’incolumità delle persone. Se l’argomento t’interessa e vuoi saperne di più, prenditi cinque minuti di tempo per proseguire nella lettura: vedremo insieme se l’amministratore di condominio risponde del crollo dei balconi.

Indice

1 Lavori in condominio: chi decide?
2 Crollo condominio: chi è responsabile dei danni?
3 Omissione di lavori: quando è reato?
4 Crollo balcone condominio: chi è responsabile?
5 Rovina parti comuni balcone: chi è responsabile?

Lavori in condominio: chi decide?

Come detto in apertura, l’amministratore di condominio si occupa della gestione dell’edificio, riscuotendo le quote dai condòmini, pagando le bollette, sottoscrivendo i contratti per le utenze (corrente, gas, ecc.) rappresentando il condominio nei confronti dei terzi (ad esempio, nelle cause giudiziarie) e, più in generale, occupandosi della manutenzione del fabbricato.

Nello specifico, la legge attribuisce all’amministratore il dovere di compiere autonomamente la manutenzione ordinaria [1], mentre per quella straordinaria provvede a seguito di deliberazione dell’assemblea, a meno che non si tratti di interventi particolarmente urgenti, come possono esserlo ad esempio il crollo improvviso di una parte dell’edificio o la rottura di una tubazione che rischia di far allagare l’androne.

In pratica, quindi, l’amministratore decide autonomamente se i lavori condominiali rientrano nell’ordinaria manutenzione oppure in quella straordinaria, ma in quest’ultimo caso solo se c’è una particolare urgenza che non permette di attendere la deliberazione dell’assemblea.
Crollo condominio: chi è responsabile dei danni?

L’amministratore è responsabile solamente del crollo delle parti comuni del condominio, come ad esempio dell’intonaco delle facciate esterne, del tetto o del lastrico solare.

Al contrario, se il crollo riguarda un bene di proprietà privata, allora dovrà essere il singolo condomino a rispondere degli eventuali danni causati a terzi, sia in sede civile che in sede penale.
Omissione di lavori: quando è reato?

Il Codice penale [3] punisce con una sanzione amministrativa (pagamento da 154 a 929 euro) il proprietario di un edificio che minacci rovina, se omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo.

La sanzione diventa penale (arresto fino a sei mesi o ammenda non inferiore a 309 euro) se il rischio di rovina può mettere in pericolo l’incolumità delle persone. Si pensi, ad esempio, al tetto le cui tegole siano state divelte dal vento e non siano state rimosse dal proprietario, col rischio che, cadendo, possano colpire un passante; oppure ancora all’edificio che ha subito un cedimento strutturale e che non è stato messo in sicurezza dal titolare.
Crollo balcone condominio: chi è responsabile?

Il balcone presente in un edificio condominiale è di proprietà privata; per la precisione, appartiene al proprietario dell’appartamento di cui il balcone costituisce una proiezione verso l’esterno. Ciò significa che del crollo del balcone in condominio è responsabile il proprietario dell’abitazione e non l’amministratore, in quanto il balcone non è parte comune.

Tanto è stato confermato anche dalla sentenza della Corte di Cassazione richiamata in apertura [4] secondo cui, nel caso di balconi pericolanti, la responsabilità penale è da attribuire ai singoli condòmini e non all’amministratore.

Secondo la Suprema Corte, quando si tratta di proprietà esclusive, l’amministratore non ha alcun potere di attuare interventi di manutenzione, ricadendo invece su ogni singolo proprietario l’obbligo giuridico di rimuovere la situazione pericolosa.

Insomma: ciascun proprietario è responsabile del crollo del proprio balcone, soprattutto se questo era già pericolante ed era possibile intervenire tempestivamente.
Rovina parti comuni balcone: chi è responsabile?

Le cose cambiano se la rovina riguarda solo alcune parti specifiche del balcone, come ad esempio l’intonaco esterno nell’ipotesi di balcone incassato oppure i frontalini nel caso di balcone aggettante.

Le parti appena citate sono ritenute comuni, in quanto concorrono a formare l’estetica del condominio (il suo decoro architettonico, in pratica).

Del crollo delle parti comuni del balcone può essere chiamato a rispondere l’amministratore, sia in sede civile che penale.

Visto su : La legge per tutti