Affitto: il rimborso spese per le migliorie.

L’inquilino ha diritto alla restituzione dei soldi spesi per l’appartamento al fine di renderlo abitabile?

Quali sono i diritti di un inquilino che ha effettuato migliorie all’immobile affittato senza il consenso del proprietario? Può il conduttore richiedere un rimborso o compensarlo con il canone di locazione e interrompere i pagamenti? In questo articolo, analizzeremo una sentenza della Corte di Cassazione che ha affrontato queste domande, con particolare riferimento al caso di un immobile che era divenuto inabitabile a causa della presenza di tarli.

L’inquilino può fare migliorie all’appartamento?
L’inquilino ha diritto a un’indennità per le migliorie?
A quanto ammonta l’indennità per le migliorie?
Quanto tempo c’è per chiedere l’indennità?
Cosa dice la Cassazione sul diritto dell’affittuario al rimborso per le migliorie non concordate?
Che succede se il proprietario ha dato il consenso alle migliorie?
Quali lezioni possiamo trarre da questa sentenza?

L’inquilino può fare migliorie all’appartamento?

In generale, il conduttore ha il permesso di apportare miglioramenti all’immobile locato, purché agisca con la diligenza di un buon padre di famiglia e rispetti il divieto di cambiare la destinazione d’uso della proprietà. I miglioramenti possono riguardare interventi che aumentano la qualità o il valore economico dell’immobile.
L’inquilino ha diritto a un’indennità per le migliorie?

A meno che il contratto non stabilisca diversamente, il conduttore non ha diritto a un’indennità per i miglioramenti effettuati. La clausola che esclude esplicitamente i rimborsi per le migliorie non è considerata ingiusta. Tuttavia, è possibile compensare i miglioramenti e i deterioramenti che si sono verificati senza grave colpa da parte del conduttore.

A quanto ammonta l’indennità per le migliorie?

Se il locatore acconsente o approva esplicitamente i miglioramenti (prima o dopo la loro realizzazione), deve pagare al conduttore un’indennità che corrisponde alla somma minore tra il costo delle spese sostenute e il valore dell’immobile al momento della restituzione.

La semplice tolleranza del locatore non è sufficiente per creare il diritto all’indennità; è necessaria una chiara e inequivocabile manifestazione di volontà, anche tacita, che dimostri l’approvazione esplicita delle innovazioni. Tuttavia, è importante valutare sia l’aspetto economico sia la convenienza dei lavori, e ciò deve essere manifestato in modo chiaro e non equivoco dal locatore per approvare i miglioramenti. Da notare che l’autorizzazione per effettuare lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria non equivale al consenso per i miglioramenti.

Per calcolare l’importo dell’indennità, il valore maggiore dell’immobile è determinato dalla differenza tra il valore del bene prima dell’esecuzione dei lavori e il valore al momento della restituzione. L’indennità costituisce un credito di valore, calcolato in base al valore della moneta al momento della liquidazione.

Quanto tempo c’è per chiedere l’indennità?

Il conduttore può richiedere l’indennità al momento della restituzione dell’immobile, poiché solo in quel momento è possibile confrontare utilmente le spese sostenute con l’aumento di valore ottenuto dall’immobile locato. Pertanto, il credito del conduttore diventa esigibile solo alla fine del contratto. Tuttavia, il conduttore non ha il diritto di trattenere l’immobile in base a questo credito.

Se i miglioramenti sono stati approvati o concordati con il locatore, quest’ultimo non può richiedere la cessazione del contratto e chiedere al conduttore di rimuoverli a sue spese.

Cosa dice la Cassazione sul diritto dell’affittuario al rimborso per le migliorie non concordate?

La Corte di Cassazione, nella sentenza n. 3548 del 10 febbraio 2017, ha stabilito che un conduttore non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per migliorie effettuate senza il consenso del proprietario, anche se il contratto di locazione si è risolto per inadempimento del proprietario.

Nel caso specifico, il contratto di locazione era stato risolto dal giudice per inadempimento del proprietario, che non aveva garantito il godimento del bene a causa della presenza di tarli nei soffitti di legno dell’appartamento. Ignaro inizialmente del problema dei tarli, il conduttore aveva effettuato il rifacimento delle fognature senza alcun accordo preventivo con i proprietari.

La Corte di Cassazione ha negato il diritto del conduttore al rimborso delle spese per le migliorie effettuate. Secondo i giudici, la mancanza di consenso del proprietario per l’esecuzione delle migliorie significa che il conduttore ha assunto il rischio dell’inutilità degli esborsi. Questo rimane vero anche se il conduttore non ha potuto usufruire dell’immobile a causa dell’inadempimento del proprietario.

Che succede se il proprietario ha dato il consenso alle migliorie?

Seppure la legge non indica in che forma debba essere prestato il consenso del locatore alle migliorie da apportare all’immobile, è preferibile optare per un documento scritto o uno scambio di email. Si tenga tuttavia conto che, anche in presenza di una apposita documentazione che dimostri la sussistenza dell’autorizzazione del locatore, il conduttore che non ottenga il rimborso delle somme anticipate non può compensare il proprio credito con i canoni di locazione, sospendendo o riducendo il pagamento dell’affitto fino al recupero dei soldi spesi. Si tratta infatti di due obbligazioni differenti, che viaggiano su binari paralleli.

Semmai il conduttore quindi dovesse sospendere il pagamento del canone per compensare il proprio credito, potrebbe essere sfrattato. Egli dovrà piuttosto agire contro il locatore per ottenere nei suoi confronti l’emissione di un decreto ingiuntivo.
Quali lezioni possiamo trarre da questa sentenza?

La sentenza evidenzia l’importanza per il conduttore di ottenere il consenso del proprietario prima di effettuare migliorie sull’immobile.

Visto su: La legge per tutti