Acquisto di immobili e garanzia per l’evizione.

Acquisto di immobili e garanzia per l’evizione.
L’acquirente ha diritto di ricevere l’immobile libero da ipoteche e da possibili pretese di terzi che ritengano di essere i legittimi proprietari: a questo serve la cosiddetta garanzia per l’evizione.

Con la firma dell’atto di vendita, all’acquirente di un immobile spetta, oltre alla garanzia per i vizi di costruzione (leggi l’articolo “La garanzia del costruttore per vizi e difetti dell’immobile”), anche la cosiddetta garanzia per l’evizione cioè la garanzia – offertagli dal venditore – che il bene gli sia trasferito, dall’effettivo proprietario, libero da vincoli e trascrizioni pregiudizievoli, e che terzi soggetti non avanzino pretese sul bene stesso disturbandone il suo pacifico godimento.

Il principale obbligo del venditore è quello di far ottenere, all’acquirente, la piena e libera disponibilità del bene acquistato. A ciò serve la garanzia per l’evizione, diretta ad evitare che un terzo possa rivendicare dei propri diritti, facendo perdere quelli acquisiti dall’acquirente. Potrebbe essere questo, per esempio, il caso in cui un terzo rivendichi la titolarità di una ipoteca sull’immobile o assuma di essere il legittimo proprietario del bene.

L’acquirente che teme che la cosa possa essere rivendicata da terzi e che, quindi, possa perderne la proprietà, può cautelarsi:

– sospendendo il pagamento del prezzo [1];

– posticipando la conclusione del contratto definitivo di compravendita fino alla liberazione del bene dal vincolo;

– chiedendo la risoluzione del contratto già concluso e il risarcimento del danno.

La garanzia per l’evizione è di norma contenuta in un’apposita clausola contrattuale di cui il notaio dà lettura in occasione di conclusione del contratto di compravendita. Essa prevede l’obbligo del venditore di garantire all’acquirente:– di essere il vero e unico proprietario del bene oggetto di compravendita e di esserlo diventato in modo legittimo;

– che il bene è libero e disponibile per l’acquirente;

– che non vi sono servitù a carico del bene oggetto di vendita;

– che terzi soggetti non hanno pretese sul bene, cioè non hanno iscritto ipoteche o trascritto pignoramenti o domande giudiziali.

È bene, però, sapere che, se anche le parti non prevedono tale clausola, la garanzia è dovuta per legge.

Evizione totale

La garanzia prestata dal venditore può essere prevista per l’evizione totale, cioè per il caso in cui l’acquirente sia costretto a consegnare il bene a un terzo il quale ha vinto una causa (instaurata contro l’acquirente) che lo ha dichiarato il vero e unico proprietario.

L’acquirente, per far valere la garanzia nei confronti del venditore, deve chiamare quest’ultimo in causa in modo che fornisca le prove necessarie a dimostrare che la pretesa del terzo è infondata (essendo lui il vero proprietario che ha ceduto il bene all’acquirente) [2].

Grazie alla chiamata del venditore in garanzia, se il terzo vince il giudizio, l’acquirente deve consegnargli il bene, ma ha diritto di pretendere dal venditore la restituzione del prezzo e delle spese subite oltre che il risarcimento del danno. Ciò a condizione, però, che l’acquirente fosse in buona fede, cioè che, al momento della conclusione del contratto di compravendita, non sapesse che l’immobile acquistato apparteneva ad altri.

Evizione parziale

Si ha, invece, evizione parziale quando il compratore è costretto a privarsi di una parte del bene acquistato (per esempio, di una pertinenza dell’immobile). In questo caso egli ha diritto alla risoluzione del contratto se riesce a dimostrare in giudizio che non avrebbe acquistato l’immobile senza la parte per la quale ha subito l’evizione.

In caso contrario, l’acquirente può chiedere la riduzione del prezzo (proporzionale alla parte di bene a cui ha dovuto rinunciare), fermo restando il diritto al risarcimento del danno qualora egli ignorava l’altruità parziale del bene.

Garanzia per l’ipotesi in cui il bene sia gravato da oneri o diritti di godimento di terzi

Diverso è il caso in cui la garanzia che il venditore deve prestare riguardi l’assenza di oneri o diritti, personali o reali non apparenti di terzi soggetti, che diminuiscono il libero godimento del bene da parte dell’acquirente.

Si tratta di tutte quelle ipotesi in cui i gravami sul bene (per esempio servitù) non siano apparenti e immediatamente conoscibili poiché non vi sono opere visibili o perché essi non risultano dalla documentazione fornita dal venditore all’acquirente.

In questi casi, l’acquirente è tutelato in quanto, pur esaminando il bene, non avrebbe potuto conoscere i gravami prima dell’acquisto. Egli ha quindi diritto alla risoluzione del contratto quando non avrebbe acquistato il bene se avesse saputo dell’esistenza di diritti reali o di godimento da parte di terzi. In caso contrario, l’acquirente ha diritto alla riduzione del prezzo oltre al risarcimento del danno.
Può accadere che l’acquirente riconosca spontaneamente il diritto del terzo senza necessità di una causa dinanzi al giudice (per esempio permetta l’uso del proprio fondo per la servitù di passaggio del vicino). In questa ipotesi egli perde il diritto alla garanzia se non riesce a provare che non esistevano ragioni sufficienti per impedire l’evizione.
[1] Art. 1481 cod. civ.
[2] Se l’acquirente non chiama in giudizio il venditore e perde la causa, non ha più diritto alla garanzia per l’evizione e se il venditore dimostra che, se lo avesse chiamato, avrebbe potuto portare prove valide a respingere la domanda del terzo.