Accettazione tacita eredità: ci vuole il notaio?

Chi eredita un immobile può limitarsi a fare la voltura catastale o necessita del notaio?

Un lettore ci chiede se per procedere con l’accettazione tacita dell’eredità ci vuole il notaio.

Come noto, l’eredità non si acquisisce automaticamente, ma a seguito di un’accettazione. Esistono due modi per accettare l’eredità. La prima è l’accettazione «espressa» che può avvenire dinanzi a un notaio o al cancelliere del tribunale (essa infatti richiede l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata). La seconda è l’accettazione «tacita» che si verifica quando il chiamato all’eredità compie un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare, e che non avrebbe diritto a fare se non nella qualità di erede.

Esiste in realtà un terzo modo per accettare l’eredità: quando il chiamato resta per oltre tre mesi nel possesso di beni ereditari senza fare l’inventario (si pensi al caso del figlio convivente con il genitore poi defunto).

La legge ha individuato alcuni atti che comportano l’accettazione tacita come ad esempio la donazione, la vendita dei beni del defunto a un estraneo o a tutti gli altri chiamati o ad alcuno di questi. Vi rientrerebbero anche i relativi contratti preliminari, nonché il rilascio di una procura a vendere.

Nel momento in cui l’eredità ha ad oggetto degli immobili si può procedere in autonomia con la voltura del bene presso il Catasto. Ma, prima o poi, è necessario procedere innanzi al notaio. E ciò succede quando si intende cedere la proprietà del bene (ad esempio, venderlo o donarlo). In quel caso, infatti, a norma dell’articolo 2648 del Codice civile, è necessario assicurare la continuità dei passaggi di proprietà nei registri immobiliari. In pratica, i registri immobiliari devono indicare tutta la catena dei vari titolari del bene senza che vi sia alcuna interruzione. A norma dell’articolo 2650 del Codice civile «nei casi in cui … un atto di acquisto è soggetto a trascrizione, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente non producono effetto, se non è stato trascritto l’atto anteriore di acquisto».

È principio generale del sistema di pubblicità immobiliare quello della “continuità delle trascrizioni” e questa può avvenire solo tramite la trascrizione nei registri immobiliari. Non è quindi sufficiente la voltura catastale o la dichiarazione di successione. Un conto è la presentazione all’Agenzia delle Entrate della dichiarazione di successione (che è un adempimento di carattere fiscale che serve a liquidare l’imposta di successione), altra cosa è l’accettazione tacita di eredità che deve essere trascritta, attraverso il ministero di un notaio, ai fini della continuità delle trascrizioni. Né si pensi che la trascrizione della dichiarazione di successione assolva già a queste finalità in quanto:

la presentazione della dichiarazione di successione non equivale ad accettazione di eredità (neppure tacita);
la trascrizione della dichiarazione di successione è un adempimento di carattere fiscale posto in essere dall’Agenzia delle Entrate, non valido ai fini della continuità delle trascrizioni.

Torniamo a noi. Abbiamo detto che, per poter vendere o donare l’immobile ricevuto con un’eredità accettata tacitamente è necessaria la trascrizione nei pubblici registri immobiliari. E affinché si possa procedere alla trascrizione c’è bisogno di un atto pubblico o una scrittura privata autenticata, atti questi che possono avvenire solo tramite il notaio, per espressa indicazione dell’articolo 2657 del Codice civile.

Risultato: non è possibile procedere alla trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità senza rivolgersi a un notaio. Pertanto, all’accettazione di eredità di un immobile – sia essa in forma tacita o espressa – deve seguire la trascrizione.

Al fine di “regolarizzare” tale situazione, il notaio che stipulerà il contratto di vendita provvederà (e solo lui può provvedervi) a due trascrizioni:

la prima – contro il defunto e a favore degli eredi/venditori, per far constare la loro accettazione (regolata dall’articolo 2660 del Codice civile) – che va incontro a imposte per 294 euro ed esige l’allegazione di un certificato di morte, in originale;
la seconda, usuale, contro i venditori e a favore del compratore. Non esiste alcun altro mezzo perché l’accettazione tacita sia pubblicizzata nei registri immobiliari.

Visto su : La legge per tutti