A cosa serve la caparra di un affitto?

Il locatore deve restituire il deposito cauzionale alla scadenza dell’affitto a meno che non vi siano danni all’appartamento, ma non può quantificare unilateralmente i danni all’appartamento.

Quando si parla di affitti, uno degli aspetti fondamentali da considerare è il deposito cauzionale, comunemente chiamato “caparra”. Questa somma di denaro, versata all’inizio del contratto di locazione, è una garanzia per il locatore contro eventuali danni o inadempimenti del conduttore (morosità nel pagamento del canone). Ma quali sono le regole che disciplinano questo deposito? E quali diritti e doveri derivano per le parti coinvolte? In questo articolo, vedremo a cosa serve la caparra di un affitto (consapevoli che il termine corretto è “cauzione” o “deposito cauzionale”); esamineremo il ruolo che questa somma nell’ambito delle locazioni a uso abitativo e commerciale, le sue funzioni specifiche, le normative e le sentenze della Cassazione che ne regolano l’uso e la restituzione. Ma procediamo con ordine.

Indice
Che cos’è la caparra in un affitto?
Quanto deve essere il deposito cauzionale?
La caparra può essere utilizzata per pagare il canone?
Come funziona la restituzione della caparra?
Ci sono interessi sul deposito cauzionale?
Cosa succede in caso di recesso anticipato del conduttore?

Che cos’è la caparra in un affitto?
La caparra in un affitto, meglio detta “deposito cauzionale”, è una somma di denaro che il conduttore versa al locatore alla stipula del contratto di locazione. Serve a garanzia del pagamento del canone e del rispetto delle altre obbligazioni pecuniarie (ad esempio le spese condominiali, l’eventuale obbligo di ripitturare l’immobile previsto nel contratto, l’eliminazione di eventuali modifiche strutturali o di impianti). Serve inoltre come tutela per il locatore contro eventuali danni all’immobile.

Quanto deve essere il deposito cauzionale?
L’ammontare del deposito cauzionale non può superare tre mensilità del canone di affitto, come stabilito dall’articolo 11 della Legge n. 392/78. Questo limite serve a proteggere il conduttore da richieste eccessive da parte del locatore. Il conduttore quindi che si sia obbligato a pagare di più con la firma del contratto non è tenuto a farlo e potrebbe ben opporsi.

La caparra può essere utilizzata per pagare il canone?
A differenza di quanto alcuni possano pensare, il deposito cauzionale non può essere utilizzato per coprire il pagamento dei canoni di locazione, neanche gli ultimi prima della scadenza del contratto, salvo che vi sia un diverso ed esplicito accordo tra le parti. Difatti la sua funzione è esclusivamente quella di garantire il locatore contro possibili danni o inadempimenti (Cass. 1° ottobre 2020 n. 20975). Se difatti il conduttore decidesse, di propria iniziativa e senza autorizzazione, di sospendere il pagamento delle ultime mensilità per recuperare così la cauzione a suo tempo versata, il locatore perderebbe la garanzia economica che servirebbe invece a coprirlo da eventuali danni lasciati all’unità immobiliare.

Come funziona la restituzione della caparra?
Alla scadenza del contratto di locazione e quindi all’atto della restituzione dell’immobile, il locatore è tenuto a restituire il deposito cauzionale, a patto che il conduttore abbia rispettato tutte le sue obbligazioni e riconsegnato l’immobile nelle condizioni in cui lo ha ricevuto.

In caso di eventuali danni o inadempienze, il locatore può trattenere una parte o l’intero deposito. Ma ciò solo a una condizione che vi sia l’accordo tra le parti sulla quantificazione di tali importi. Diversamente, se dovessero sorgere contestazioni in merito alla responsabilità per i danni o alla quantificazione degli stessi, il locatore che voglia trattenere la cauzione dovrà per forza agire in giudizio contro l’inquilino, lasciando al giudice il compito di liquidare l’importo del risarcimento (attraverso una consulenza tecnica d’ufficio, la cosiddetta CTU). Solo il giudice infatti è il soggetto imparziale che può decidere, nel contrasto tra le parti, quale sia l’importo più giusto. Tale soluzione impedisce abusi da parte del locatore che potrebbe rivedere al rialzo le spese per il ripristino dell’appartamento.

Se il locatore non agisce contro il conduttore per il risarcimento, la cauzione va immediatamente restituita anche se l’appartamento è interessato da guasti, danneggiamenti e rotture.

Si fa tuttavia presente che non sono a carico dell’inquilino le riparazioni dovute al normale uso dell’immobile e all’usura quotidiana.

Ci sono interessi sul deposito cauzionale?
Anche se diversamente previsto nel contratto (l’eventuale clausola infatti sarebbe nulla nell’ambito della locazione a uso abitativo), sul deposito cauzionale maturano interessi legali annui. Il locatore è obbligato a corrisponderli al conduttore, solitamente alla fine di ogni anno o, se non espressamente richiesto di volta in volta dall’inquilino, tutti quanti alla scadenza del contratto.

Se il locatore non paga gli interessi nelle tempistiche previste, dovrà restituirli insieme alla caparra a fine locazione. L’inquilino può chiedere che gli interessi maturati siano compensati con eventuali debiti per danni procurati all’immobile.

Cosa succede in caso di recesso anticipato del conduttore?
Se il conduttore rescinde il contratto di affitto prima del termine previsto e senza giustificati motivi legali, il locatore può trattenere il deposito cauzionale a compensazione del danno subito e dei canoni dovuti fino alla scadenza, salvo ovviamente agire per il maggior credito vantato. Ciò avviene perché il recesso anticipato viene considerato un inadempimento alle obbligazioni contrattuali da parte del conduttore.

Visto su: La legge per tutti