A chi spetta la detrazione fiscale se si vende la casa.

I casi in cui l’agevolazione si trasferisce con il cambio di proprietà e quelli in cui rimane all’ex proprietario. In condominio occorrono più comunicazioni.

Le detrazioni fiscali per gli interventi di recupero edilizio, ristrutturazioni, rifacimento delle facciate ed efficientamento energetico degli edifici sono pluriennali. Vengono “spalmate” negli anni successivi a quello di esecuzione degli interventi, con una ripartizione in quote annuali di pari importo, Questo consente al proprietario di recuperare un po’ alla volta le spese fatte, in maniera frazionata. Ma se si vende la casa a chi spetta la detrazione fiscale? Passa al nuovo proprietario oppure “muore” col vecchio, e si estingue?

Bisogna capire se il beneficio fiscale “segue” la casa anche quando i costi dei lavori erano stati sostenuti dal precedente proprietario, quello che aveva maturato il diritto alla detrazione e magari ne aveva fruito per qualche anno, prima della compravendita. Sarebbe un vero peccato perdere le quote di detrazione non ancora utilizzate. Si tratta quasi sempre di importi considerevoli, di centinaia o anche migliaia di euro all’anno, specialmente se gli interventi sull’immobile sono stati consistenti e di ampia portata.

La buona notizia è che la detrazione fiscale è legata all’immobile, quindi può passare all’acquirente. Ma ciò deve avvenire nel rispetto di determinate condizioni. È necessario, quindi, sapere cosa succede in questi casi e quali sono le regole da seguire, sia per evitare controversie tra l’ex proprietario e il nuovo acquirente, sia per prevenire lo strano fenomeno che si avrebbe se entrambi volessero beneficiare dell’agevolazione: una possibilità che non è consentita, perché essa spetta, per ciascun anno, ad un soggetto soltanto (salvo il caso dei comproprietari, che ne fruiscono in base alle rispettive quote).

Indice
Cambio di proprietà dell’immobile e detrazioni in corso
Vendita della casa: cosa succede alle detrazioni
Detrazioni fiscali sull’immobile: quando passano agli eredi
Lavori in condominio: come il nuovo proprietario ottiene le detrazioni

Cambio di proprietà dell’immobile e detrazioni in corso
Un immobile su cui sono stati eseguiti interventi che beneficiano delle detrazioni Irpef può cambiare proprietario prima che siano trascorsi gli anni in cui sono ripartite le rate dell’agevolazione.

In particolare, con il Superbonus al 110% introdotto nel 2020 (e poi ridotto, dal 2022 e fino al 2025, al 90%) le quote di detrazione venivano fruite in 4 anni; poi, dall’anno d’imposta 2023, il decreto “spalmacrediti” [1] ha esteso, su opzione del contribuente, il periodo a 10 anni, come per tutte le altre agevolazioni vigenti in tema di recupero edilizio (bonus ristrutturazioni, ecobonus, sisma bonus, barriere architettoniche, bonus facciate, ecc.).

Il trasferimento di proprietà può realizzarsi, a seconda dei casi, in vari modi: con la compravendita dell’abitazione oppure con la sua donazione, ma anche per il decesso del proprietario, che apre la successione in favore degli eredi.

Vendita della casa: cosa succede alle detrazioni
La legge [2] stabilisce che, in caso di vendita, le quote di detrazione spettanti sull’immobile e non ancora utilizzate si trasferiscono, per i successivi periodi d’imposta, automaticamente all’acquirente, salvi diversi accordi tra le parti, da indicare nel contratto di compravendita. La medesima regola vale per la donazione e per la permuta.

Quindi, se le parti vogliono stabilirlo, possono prevedere che sia il venditore a fruire delle quote rimanenti, anziché cederle all’acquirente. Questa circostanza, per essere valida, dovrà essere espressamente specificata dalle parti contraenti nell’atto di compravendita, altrimenti l’ex proprietario non potrebbe beneficiarne. Ad esempio, si può inserire una clausola nel rogito, specificando che per accordi intervenuti fra le parti la detrazione d’imposta continuerà ad essere utilizzata dal venditore. In questo modo l’acquirente è avvisato, e accetta tale condizione.

Le annualità vengono considerate intere: quindi il diritto alla detrazione non è frazionabile per periodi inferiori e spetta al soggetto che possiede l’immobile al 31 dicembre di ciascun anno di imposta in cui le detrazioni vengono utilizzate.

Detrazioni fiscali sull’immobile: quando passano agli eredi
In caso di morte del proprietario, le quote di detrazione non ancora fruite per tutti gli interventi agevolati eseguiti sull’immobile passano automaticamente agli eredi che abbiano la «detenzione materiale e diretta» dell’immobile [2]. Questo requisito deve sussistere nell’anno in cui avviene l’accettazione dell’eredità, e deve permanere anche per tutti gli anni residui in cui si può usufruire del beneficio.

Quindi per mantenere il diritto alla detrazione non si può dare l’immobile in locazione o in comodato d’uso, altrimenti l’erede perde la disponibilità dei locali, che passa all’inquilino o al comodatario, e allora la detrazione non spetta più. Invece è possibile conservarla anche quando non si abita stabilmente in quell’appartamento, come ad esempio avviene per le seconde, o terze case, utilizzate saltuariamente per le vacanze, ma che comunque rimangono sempre a disposizione del proprietario. Per maggiori informazioni leggi quando e come le detrazioni fiscali si trasferiscono agli eredi.

Lavori in condominio: come il nuovo proprietario ottiene le detrazioni
Nel condominio, affinché ciascun condòmino possa avere diritto alle agevolazioni fiscali per gli interventi di ristrutturazione, rifacimento, efficientamento e recupero edilizio eseguiti sulle parti comuni dell’edificio, è necessario che l’amministratore effettui i previsti adempimenti di comunicazione all’Agenzia delle Entrate sui lavori eseguiti, le spese sostenute e i dati dei beneficiari in base al piano di riparto delle spese.

L’amministratore deve anche fornire ai proprietari l’attestazione dei pagamenti eseguiti (in modalità tracciabile, con bonifici parlanti) alle ditte incaricate dell’esecuzione: è da essi che sorge il diritto alla detrazione d’imposta pluriennale e il suo riconoscimento da parte dell’Agenzia delle Entrate. Ti spieghiamo tutto nell’articolo “Come vengono rimborsate le detrazioni per ristrutturazione condominio“.

Questo significa che in caso di passaggio di proprietà l’amministratore – in base ai dati aggiornati dell’anagrafe condominiale – dovrà comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati del nuovo proprietario, che diventerà il beneficiario delle detrazioni, salvi i casi, che abbiamo esaminato, in cui le parti si erano accordate per lasciare la detrazione al vecchio proprietario.

Ovviamente, l’amministratore dovrà essere messo a conoscenza del cambio di titolarità sul bene. L’acquirente – che ha un evidente interesse a fruire delle detrazioni fiscali residue per i lavori fatti in precedenza – dovrà, quindi, comunicare all’amministratore l’avvenuto passaggio di proprietà; questo è utile anche ai fini di limitare la sua responsabilità per le eventuali spese condominiali arretrate lasciate dal vecchio proprietario.

Invece, nel caso di accordo che ha stabilito la permanenza della detrazione in favore del precedente proprietario sarà quest’ultimo che dovrà evidenziare la circostanza, producendo all’amministratore la copia del rogito notarile di compravendita che contiene la clausola dove ciò è stabilito.

Visto su: La legge per tutti