Spese rifacimento tetto condominiale.

Spese rifacimento tetto condominiale.

Tutti i condomini devono partecipare alle spese di conservazione del tetto?

Nel momento in cui, in un condominio, c’è da avviare i lavori di manutenzione del tetto si pone puntualmente il problema della ripartizione delle spese tra i vari condomini. Spese a cui spesso si deve aggiungere il risarcimento per i danni che le infiltrazioni di acqua hanno procurato ai proprietari degli appartamenti dell’ultimo piano.

Le regole sulle spese di rifacimento del tetto condominiale, di cui a breve parleremo, si applicano anche al cosiddetto «lastrico solare» e alla «terrazza».

Per inciso, il lastrico solare è la copertura dell’edificio piana, orizzontale e calpestabile; essa è quindi utilizzabile per vari scopi, a differenza del tetto che invece assume la tipica forma spiovente su cui, a tutto voler concedere, si possono installare solo i pannelli fotovoltaici e le antenne.

La terrazza è, invece, un lastrico solare cui si aggiunge una ringhiera per consentire l’affaccio.

Più volte, la Cassazione ha specificato quali sono i criteri di ripartizione delle spese di rifacimento del tetto condominiale. Di tanto parleremo qui di seguito.

Indice

1 Come si dividono le spese di rifacimento del tetto in condominio?
2 Spese per danni al tetto condominiale
3 Spese ripartizione tetto supercondominio
4 Ripartizione spese tetto di proprietà del costruttore
5 Spese coibentazione tetto condominiale

Come si dividono le spese di rifacimento del tetto in condominio?

Tutti i condomini devono partecipare alle spese di conservazione del tetto. Questo perché le parti dell’edificio condominiale volte a preservarlo da agenti atmosferici e da infiltrazioni di acqua piovana o sotterranea rientrano tra le cose comuni. Il tetto è dunque di tutti i condomini: ciascuno di questi ne conserva una proprietà in percentuale ai propri millesimi ed è pertanto corretto che partecipi, sempre per una quota pari ai suddetti millesimi, alle relative spese di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Secondo un ormai consolidato orientamento della giurisprudenza della Cassazione, le parti dell’edificio in condominio, nella specie muri e tetti, ossia le opere e i manufatti volti a preservare l’edificio da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni di acqua piovana o sotterranea, rientrano tra le cose comuni, proprio per la loro funzione necessaria all’uso collettivo; e le spese di conservazione di questi sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive ossia in base ai millesimi.
Spese per danni al tetto condominiale

Il tetto è spesso interessato da infiltrazioni di acqua piovana che possono generare danni agli appartamenti del piano immediatamente sottostante.

In tal caso, la spesa necessaria alle conseguenti riparazioni e al risarcimento nei confronti dei condomini danneggiati va divisa tra tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi di proprietà, salvo diverso accordo. Alla spesa deve partecipare anche il condomino che ha subìto il danno, per essere al tempo stesso sia danneggiato che danneggiante (egli infatti è un condomino). Il risarcimento, pertanto, verrà ridotto della quota da lui dovuta.
Spese ripartizione tetto supercondominio

Abbiamo appena detto che la spesa richiesta dalla manutenzione del tetto dev’essere ripartita fra tutti i condomini serviti da questa struttura, in proporzione ai millesimi di proprietà salvo diverso accordo. Pertanto, nel caso in cui un condominio sia costituito da più corpi di fabbrica indipendenti, ciascuno dotato di una propria copertura (cosiddetto supercondominio), la spesa relativa al rifacimento o alla manutenzione del tetto sarà ripartita solo tra quei condomini coperti da questo, ossia ricompresi nell’asse verticale.
Ripartizione spese tetto di proprietà del costruttore

Può accadere che il costruttore-venditore delle singole unità immobiliari si sia riservato la proprietà esclusiva del tetto. Le spese di manutenzione sono a suo esclusivo carico solo se vi sia stata una specifica ed espressa pattuizione in tal senso [2]. In assenza di tale patto, le spese saranno così ripartite: un terzo a carico del proprietario esclusivo del tetto e i restanti due terzi a carico dei condomini alle cui unità immobiliari il tetto serve da copertura, in proporzione ai millesimi di proprietà [3].
Spese coibentazione tetto condominiale

La coibentazione del tetto può essere considerata intervento su parte comune dell’edificio volta al contenimento del consumo energetico, anche se ad avvantaggiarsene è soprattutto il proprietario del sottotetto.

La relativa spesa può essere deliberata dall’assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 334/1.000.

La spesa va suddivisa in proporzione ai millesimi di proprietà. Anche in questo caso, se l’edificio ha più tetti, alla spesa devono concorrere i soli condomini che traggono utilità dal tetto interessato all’intervento.

Visto su: La legge per tutti