Veranda abusiva: come sanare?

Veranda abusiva: come sanare?

Chiusura balcone: come regolarizzare l’abuso edilizio con il Comune e con il condominio.

Tempo fa, hai acquistato un appartamento in condominio. Per recuperare spazio, hai chiuso un balcone con delle vetrate, trasformandolo in veranda. Lo hai fatto, però, senza chiedere alcun permesso al Comune. Il condominio non ti ha mai contestato l’opera (non almeno apertamente). A cosa vai incontro? Come sanare la veranda abusiva? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Indice

1 Veranda abusiva: quali rischi?
2 Come sanare la veranda abusiva?
3 Entro quanto tempo deve intervenire la sanatoria?
4 La sanatoria della veranda con il condominio

Veranda abusiva: quali rischi?

Per realizzare una veranda in condominio non c’è bisogno del preventivo permesso dell’assemblea o dell’amministratore, ma bisogna presentare una richiesta di permesso di costruire al Comune. Senza infatti la licenza edilizia, l’opera si considera illecita.
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Il permesso è necessario sempre, a prescindere dalle dimensioni della veranda trattandosi di una nuova costruzione. Resta esclusa solo l’ipotesi di un piccolo ripostiglio appoggiato alla parete del muro che serve solo per nascondere scope, aspirapolvere ed altri oggetti di modeste dimensioni; in tale ipotesi, non è necessaria la licenza edilizia.

Chi realizza una veranda senza permesso è responsabile per il reato di abuso edilizio; il proprietario può essere, pertanto, condannato penalmente. Oltre alle sanzioni, il giudice pronuncerà anche l’ordine di demolizione.

Il reato può essere contestato solo all’effettivo autore dell’abuso; per cui chi compra una casa con una veranda abusiva già realizzata dal vecchio proprietario non rischia alcuna condanna penale bensì solo la demolizione dell’opera.

Il reato si prescrive nel termine di 4 anni (5 anni se c’è stato il rinvio a giudizio). Invece, l’ordine di demolizione non si prescrive mai e può essere sempre intimato dalle autorità.

Sotto un profilo condominiale, se è vero – come abbiamo appena detto – che per realizzare la veranda non è necessario farsi autorizzare prima dagli altri condomini, è anche vero che l’opera deve rispettare alcuni importanti limiti:

non può violare il decoro architettonico dell’edificio: non può cioè costituire una lesione dell’estetica della facciata, andando ad alterare le linee e le forme del palazzo, tenuto però conto delle opere eseguite nel tempo anche dagli altri condomini che potrebbero aver ridotto tale pregio architettonico;
non può costituire un pericolo per la stabilità dell’edificio.

Pertanto, se la veranda, una volta ultimata o già in corso di costruzione, dovesse risultare non conforme a questi due standard, il condominio potrebbe agire contro il proprietario per imporgli, tramite il giudice, la rimozione dell’opera.

In ogni caso, la veranda è sempre illecita se vietata dal regolamento di condominio approvato all’unanimità.
Come sanare la veranda abusiva?

Innanzitutto, è possibile sanare una veranda abusiva solo a patto che non sia già intervenuto l’ordine di demolizione.

Eccezionalmente, la giurisprudenza ritiene possibile evitare la demolizione se la domanda di sanatoria è già stata presentata da diverso tempo, l’iter è già in fase avanzata di definizione e vi è una ragionevole probabilità che la stessa venga accolta.

La sanatoria, inoltre, non può essere concessa una volta irrogate le sanzioni amministrative.

Vediamo allora quando è possibile ottenere la sanatoria per la veranda abusiva.

Il titolare dell’immobile deve presentare una richiesta di permesso in sanatoria. La stessa va effettuata con l’ausilio di un tecnico abilitato. A tal fine, sarà bene assumere tutte le informazioni, presso l’ufficio tecnico del Comune, circa la documentazione da esibire.

La legge subordina la sanatoria a due requisiti:

l’opera – benché costruita senza permesso del Comune – doveva comunque essere conforme, al momento della sua realizzazione, al regolamento urbanistico-edilizio in vigore in quel momento;
l’opera deve essere altresì conforme al regolamento urbanistico-edilizio in vigore al momento di presentazione della domanda di sanatoria se, nel frattempo, è mutato.

La presentazione di un permesso in sanatoria implica chiaramente il pagamento del contributo di costruzione che, tuttavia, è pari al doppio dell’importo che si sarebbe pagato per la richiesta tempestiva di permesso di costruire. Si tratta, infatti, di una oblazione.

Se, invece, l’abuso edilizio è solo parziale – perché la veranda è stata realizzata in modo o dimensioni diverse rispetto al progetto inizialmente presentato in Comune – il pagamento del contributo di costruzione viene calcolato solo con riferimento alla parte dell’opera difforme.
Entro quanto tempo deve intervenire la sanatoria?

Il Comune deve fornire una risposta alla richiesta di sanatoria entro il termine di 60 giorni. In caso di silenzio, la domanda si intende rifiutata (si applica cioè la regola del silenzio-diniego). Contro il rifiuto è possibile fare ricorso al Tar, il tribunale amministrativo del luogo ove è situato l’immobile.

Come anticipato, la sanatoria viene rilasciata solo a condizione che l’opera iniziale avrebbe potuto ottenere, se richiesto in tempo, il permesso.

Il Comune non può subordinare la concessione della sanatoria al “nulla osta” dell’assemblea condominiale: come, infatti, spiegato dalla giurisprudenza in svariate occasioni, una cosa è il rispetto della normativa urbanistica, che riguarda unicamente il diritto amministrativo, un’altra il rispetto di quella condominiale che, invece, concerne il diritto civile. Le due materie, infatti, viaggiano su binari autonomi e non si intersecano. Del resto, se è vero che per realizzare una veranda non è necessario il previo permesso del condominio, non può il Comune dettare nuove condizioni non previste dalla normativa, neanche se si tratta di una sanatoria.
La sanatoria della veranda con il condominio

L’eventuale concessione della sanatoria del Comune per la veranda abusiva non implica in automatico una sanatoria anche per quanto attiene alle violazioni delle regole condominiali. Quindi, ben potrebbe intervenire, dopo la licenza edilizia dell’ente locale, l’ordine di demolizione intimato dal condominio perché si è violato il decoro architettonico o si è minato alla stabilità dell’edificio.

L’unico modo per evitare questo rischio è ottenere, dall’assemblea di condominio, un’autorizzazione (ex ante o anche a opera già ultimata) che approvi l’opera.

Visto su: La legge per Tutti